Спасская и Никольская слободы, образующие по существу единое целое, составляют главную часть Заволжья, как по своему расположению, так и по ценности сохранившейся исторической застройки. Обе слободы по письменным источникам известны с ХVI в. и до 1764 г. принадлежали Ипатьевскому монастырю (Спасская с 1595 г., Никольская с ХVII в.).

Никольская слобода впервые упоминается в 1560 г. как “слободка Юрия Васильевича Глинского”. В конце ХVI в. в ней были две деревянные церкви (Никольская и Козьмодемьянская) и 54 двора. С 1614 г. непродолжительное время слобода принадлежала Оверкиевым, а также немцу А. фон Менгдену. В 1649 г. здесь насчитывалось 42 двора, в которых проживало 94 человека, а также находился патриарший двор. В 1735-1736 гг. количество дворов почти не изменилось (44). Спасская слобода, называвшаяся в старину “слобода Голяда” до 1595 г. была “за литвином за Остафем за Зарубою”. Существующая пятиглавая Спасо-Преображенская церковь с шатровой колокольней построена в 1685-1688 гг. Каменная Никольская церковь в Никольской слободе сооружена вместо прежнего деревянного храма в 1771 г. (разобрана в начале 1930-х гг.). Храм представлял собой пятиглавый четверик, к которому примыкала широкая трапезная, а к ней — шатровая колокольня. Тип колокольни, а также композиция и силуэт храма наследовали традициям ХVII в. Наружный декор церкви был выдержан в стиле барокко.

Уже в конце ХVIII в. в Спасской слободе был возведен первый каменный дом (ул. Волгарей, 6). С 1764 г. жители обеих слобод стали государственными крестьянами, но во второй четверти ХIХ в. они были причислены, согласно их прошению, к мещанству (в 1829 г. большинство жителей Спасской слободы, а в 1838 г. все жители Никольской слободы). С 1841 г. обе церкви значились как городские приходские. Ко второй половине ХIХ в. жизнь слобод была тесно связана, как экономически, так и в бытовом отношении, с Костромой. Жители имели городской характер: они занимались торговлей и ремеслами, обслуживали перевоз через Волгу, работали на заводах и фабриках Костромы. С городом было установлено пароходное сообщение. Однако слободы по-прежнему входили в состав Костромского уезда. Произошедший в ночь на 14 мая 1885 г. пожар уничтожил большую часть Спасской и Никольской слобод. Сгорело 33 дома и 10 лавок, помимо многочисленных надворных строений. Меньше чем через месяц (7 июня) Костромская дума одобрила созданный для обеих слобод регулярный план и решила ходатайствовать о включении их в черту города. Однако это встретило решительное сопротивление со стороны подавляющего большинства жителей, которые, пользуясь многими выгодами близости Костромы, не желали нести соответствующие городские повинности. Кроме того, к марту 1886 г. все погорельцы уже отстроились на прежних местах, и введение проектируемого регулярного плана привело бы к разрушению только что сооруженных домов. В результате долго тянувшегося дела дума вынуждена была в 1900 г. отклонить свое намерение включить слободы в городскую черту. Это произошло лишь через несколько лет.

Между тем слободы развивались и расширялись. К концу 1887 г. в них проживало 479 человек, из которых 383 были костромскими мещанами. В обеих слободах в это время существовало 95 зданий, в том числе 3 каменных и 8 полукаменных. Имелось 20 торговых и производственных заведений, включая 12 мелочных лавок. В 1887 г. с южной стороны к слободам была подведена железнодорожная ветка от Ярославля, а для станции “Кострома” здесь был построен вокзал (ул. Московская, 29), что стимулировало развитие застройки в этом направлении. Появилось промышленное производство — чугунно-литейный завод Малкова и алебастровый завод Торшилова. Была построена медицинская амбулатория. В 1899 г. в доме, принадлежавшем Никольской церкви (ул. Коллективная, 2), открылась частная школа, а в 1891 г. — церковно-приходская школа (Литейный пер., 8), переведенная в 1896 г. в дом на Никольской улице (Коллективная ул., 7). В слободах было много мелких лавок, чайных, постоялых дворов, которые, в основном, сосредотачивались вдоль Московской улицы (начало современных Московской и Ярославской улиц). Существовали также две большие гостиницы. Одна из них принадлежала С.К. Бархатову, владельцу первых в Костроме кинотеатров и находилась в двухэтажном деревянном доме с элементами стиля модерн в архитектуре (ул. Московская, 26 — снесен в 1980-х гг.). Другая, принадлежавшая Н.А. Гирину, размещалась в двухэтажном полукаменном доме на противоположной стороне улицы (начало ул. Ярославской, не сохранилась). Рядом с ней, внутри квартала, образованного Московской (Ярославской), Ново-Полянской (Широкой) и Мельничной (Садовой) улицами находился небольшой по размерам Волжский сад с летним театром, эстрадой и беседками, выходивший на Ново-Полянскую улицу. Его территория начала застраиваться уже в 1920-е гг.

В настоящее время сохранилось несколько старовозрастных деревьев (липа, береза). В связи с началом Первой мировой войны в Кострому из Риги был переведен инструментальный завод фирмы Н.Ф. Пло, который расположился вблизи Никольской слободы на земле, купленной у Мягковых. С сентября 1915 г. завод работал уже на новом месте ( ныне экскаваторный завод “Рабочий металлист”), выпуская военную продукцию.

Спасская и Никольская слободы расположены в средней части Заволжья, напротив центра города и впадения р. Костромы в Волгу. Основная территория занимает возвышенное место, лишь вдоль Волги протянулась низменная полоса набережной. Слободы разделяются широкой и прямой Московской улицей, которая спускается к месту старинной переправы через Волгу. За пределами первоначальных границ селений улица раздваивается. Продолжение самой Московской ул. соответствует началу дороги на Ярославль и Москву, а Ярославская ул. — началу Нерехтского тракта. Наиболее возвышенные места в обеих слободах были отведены под церковные участки. Спасо-Преображенская церковь остается и сейчас одной из главных доминант в панораме Заволжья.

Возвышенность в центре Никольской слободы, где некогда стояла Никольская церковь, “стягивает” к себе перспективы двух главных поперечных улиц, идущих перпендикулярно Волге — Низовой и Стрелецкой, а также Литейного переулка. С юга участок выходит на Коллективную (Никольскую) улицу, которая является основной продольной траекторией слободы.

Планировка Спасской слободы более сложная, в еще большей мере сохраняющая дорегулярную структуру. Самая длинная и широка продольная улица — ул. Широкая (Ново-Полянская) — имеет изгибающуюся и ломающуюся траекторию, которую повторяет узкий Ветреный пер. (бывшая Мельничная ул.). Наряду с этими улицами, неправильные по конфигурации кварталы образуют Садовая (Мельничная) ул., Торговый пер. (ул. Горная), Северная (Горная) ул. (в своей верхней части) и ряд других. Лишь небольшой район в прибрежной части получил правильные прямоугольные кварталы, ограниченные Нижне-Набережной ул., Ровным пер. (Кладбищенская ул.) и Северной ул. Однако из-за сложного рельефа местности эти кварталы также воспринимаются как пространственные элементы живописной структуры. Слободы резко отличаются друг от друга по характеру застройки.

В Спасской слободе большое место принадлежит каменным и полукаменным домам, которые определяют облик Московской и Нижне-Набережной улиц, а дом Свешникова (ул. Волгарей, 6) играет заметную роль в панораме всего Заволжья. Большинство из них имеют вполне городской облик. Их стилистическая принадлежность весьма разнообразна. Дом Свешникова выдержан в переходных формах от барокко к классицизму. Одно из зданий (ул. Московская, 8) тяготеет к традициям позднего классицизма и, вероятно, относится к допожарному времени. Остальные дома характерны для периода эклектики (например, ул. Московская, 4, 11, ул. Нижне-Набережная, 10, 12). На набережной, наряду с полукаменными домами, выделяется двухэтажное деревянное здание (ул. Нижне-Набережная, 24), принадлежавшее Малкову и использовавшееся в первые послереволюционные годы под начальное училище, а также два деревянных двухэтажных дома (ул. Нижне-Набережная, 6 и 8), принадлежавших С.К. Бархатову. Более крупной по масштабу застройкой отличается также начало ул. Широкой. Здесь выделяется двухэтажное полукаменное здание (ул. Широкая, 3), в котором размещались лавка с жилым помещением вверху и пекарня потребительского общества Товарищества Новой Костромской льняной мануфактуры. Однако основную массу застройки составляют одноэтажные деревянные дома, некоторые из них с богатым резным убранством в духе народного зодчества (например, ул. Московская, 16, Ветреный пер., 18). В некоторых зданиях сохраняются традиции позднего классицизма. К ним относится довольно распространенный в Спасской слободе тип дома с высоким треугольным фронтоном и тремя окнами на главном фасаде, увенчанными сандриками-полочками на кронштейнах (например, Ровный пер., 7, ул. Волгарей, 15, 17).

Застройка Никольской слободы значительно более скромная. Здесь почти нет каменных зданий, число домов с кирпичным низом и деревянным верхом очень невелико. Даже на набережной застройка не отличается представительным характером. В архитектуре слободы преобладают формы эклектики, с применением сдержанного резного декора на фасадах. Едва ли не единственным исключением является полукаменный дом № 10 по Низовой ул., украшенный богатой накладной и пропильной резьбой. В глубине участка этого дома сохранился кирпичный надворный сарай с деревянным навесом на столбах.